Arbitraż jako sposób rozstrzygania sporów w wycenie nieruchomości

Wycena nieruchomości rodzi konflikty, dlatego też potrzebne jest ciągłe doskonalenie metod ich rozstrzygania. W Polsce, obecnie stosowane procedury zwykle ograniczają się do zdiagnozowania winy rzeczoznawcy, który sporządził operat nie spełniający oczekiwań klienta. Praktykujący rzeczoznawcy mają świadomość, że nie zawsze uda się zaspokoić zleceniodawcę co do wysokości oszacowanej wartości. Wiedza i obiektywizm rzeczoznawcy nie zawsze idą w parze z tym co wyobraża sobie klient. Od kunsztu negocjacyjnego rzeczoznawcy zależy czy zdoła przekonywująco uzasadnić wynik swojej wyceny i zgasić konflikt w zarodku. Jeśli tego nie dokona zwykle zdesperowany klient szuka pomocy w Samorządowym Kolegium Odwoławczym, w sądzie, w organizacji zawodowej, która ma do dyspozycji Komisję Arbitrażową lub u ministra poprzez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Instytucje te posiadają własne procedury rozstrzygania sporu oparte na regulacjach prawnych lub regulaminach, które ograniczają lub wręcz uniemożliwiają dyskusję na temat oszacowanej wartości. Sprowadzają ją do rozważań na temat procedur i zapisów w operacie, zamiast rozważenia faktów decydujących o wyniku, takich jak: zdefiniowanie przedmiotu wyceny, analizowany zbiór danych rynkowych będących podstawą wyceny, a przede wszystkim interpretacja zebranych informacji i założeń przyjętych do ostatecznej wyceny. Mamy świadomość, że wycena nieruchomości to szacowanie, oparte na wiedzy, doświadczeniu i etyce rzeczoznawcy, awięc atrybutach niemierzalnych, subiektywnych i będących w stanie ciągłego kształtowania się, a zarazem dyskusyjnych. Dlatego też konieczne jest stosowanie procedur rozstrzygania sporów dotyczących wyceny nieruchomości, w drodze dyskusji, gdzie każda ze stron sporu ma takie same prawa do przedstawienia swoich racji i nie jest oceniana z pozycji winnego. Wymogi te z pewnością spełnia arbitraż, który w Polsce i we wszystkich krajach bliskich nam kulturowo stosowany jest przy sporach gospodarczych i cywilnych. Jednakże, jak dotąd, w naszym kraju nie wykorzystywany jest przy sporach związanych z działalnością zawodową rzeczoznawców majątkowych. Podczas gdy zagraniczne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych korzystają z jego walorów.

Arbitraż, częściej w Polsce stosowana nazwa – sąd polubowny, to pozasądowe rozstrzyganie sporów przez specjalnie powołane do tego osoby (arbitrów, zwykle są to prawnicy, eksperci, pracownicy naukowi) według szczególnych procedur. Sądy arbitrażowe mogą być sądami powołanymi przez same strony i wówczas są określane jako sądy ad hoc, bądź funkcjonują jako sądy instytucjonalne powoływane zazwyczaj przy izbach przemysłowo-handlowych i wówczas nazywane są stałymi sądami arbitrażowymi (polubownymi). Zazwyczaj każda ze stron sporu wybiera własnego arbitra (lub arbitrów), a ci następnie powołują arbitra przewodniczącego (superarbitra). Tak wybrany skład rozstrzyga spór w oparciu o uzgodnione wcześniej zasady. Aby spór majątkowy mógł być rozstrzygnięty przez sąd arbitrażowy, strony muszą na to wyrazić zgodę w formie zawarcia umowy cywilnoprawnej (wyłącznie w formie pisemnej), zwanej zapisem na sąd polubowny. Jeżeli strony w zapisie na sąd polubowny (w klauzuli arbitrażowej) inaczej się nie umówią, postępowanie arbitrażowe jest jednoinstancyjne. Oznacza to, że od orzeczenia arbitrażowego nie przysługuje odwołanie (apelacja) do wyższej instancji. Zasady działania sądów polubownych reguluje  Art. 1154–1217 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Największą instytucją arbitrażową w Polsce (300-500 spraw rocznie) jest Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Rzeczoznawcy majątkowi, będący przedsiębiorcami zrzeszonymi w PIRM mogliby rozstrzygać swoje spory w oparciu o tę instytucję. Wymaga to jednak opracowania procedur postępowania oraz mianowania i przeszkolenia arbitrów, rekrutujących się z grona specjalistów rynku nieruchomości.

Procedura postępowania arbitrażowego.

zapis na sąd polubowny (arbitrażowy), – winien być przedmiotem odrębnej umowy lub może być umieszczony w formie klauzuli arbitrażowej, w umowie głównej, np.:dotyczącej wykonania usługi wyceny nieruchomości.

W zapisie na sąd polubowny koniecznie musimy wskazać przedmiot potencjalnego sporu albo stosunek prawny, z którego spór wynikł lub może wyniknąć. Może to być np.: wykonanie usługi wyceny nieruchomości. Dodatkowo w zapisie mogą znaleźć się postanowienia dotyczące wskazania arbitrów, ich ilości, wykształcenia, wieku, określenia trybu postępowania przed sądem polubownym, zastrzeżenie jednomyślności przy wydaniu wyroku, określenia języka, w jakim będzie prowadzone postępowanie.

– postępowanie przed sądem arbitrażowym,

Każda ze stron przedstawia swoje twierdzenia i dowody na ich poparcie. Każda ze stron ma prawo wysłuchać drugiej strony.

Jeżeli strony nie uzgodniły zasad i sposobu postępowania przed sądem polubownym, może on prowadzić postępowanie według własnego uznania. W takim przypadku sąd polubowny decyduje o tym, czy przeprowadzić rozprawę w celu przedstawienia przez strony twierdzeń i dowodów na ich poparcie, czy też postępowanie będzie prowadzone na podstawie dokumentów, bez wyznaczania rozprawy. Wszelkie dokumenty składane przez stronę sądowi polubownemu powinny być doręczone drugiej stronie. Sąd polubowny może przesłuchać świadków, nie może jednak stosować środków przymusu.

Wyrok sądu polubownego powinien być sporządzony na piśmie i podpisany przez arbitrów, którzy go wydali. Istnieje możliwość uchylenia wyroku sądu arbitrażowego przez sąd powszechny wyłącznie w postępowaniu wszczętym na skutek wniesienia skargi o jego uchylenie.

Zalety arbitrażu

  • Równoprawne traktowanie stron konfliktu, możliwość prezentacji stanowisk przez obie strony.
  • Szybkość i oszczędność postępowania (możliwa jednoinstancyjność), w przeciwieństwie do procedur sądów powszechnych.
  • Poufność postępowania.
  • Możliwość wyboru arbitrów – specjalistów w danej dziedzinie w miejsce sędziów sądów powszechnych nie dysponujących wiedzą fachową z danej dziedziny co czasami  utrudnia sprawne i poprawne rozstrzygnięcie sporów.
  • Zrównanie orzeczeń arbitrażu z wyrokami sądów powszechnych.

Wady arbitrażu

  • Konieczność sporządzenia na piśmie zapisu na sąd polubowny.

 

Autor: Barbara Majewska, MRICS