Historia jednego wskaźnika

 

Artykuł dotyczy przewlekłości  w zmianie obowiązującego złego przepisu prawa, dotyczącego  wskaźnika zmiany cen nieruchomości, który zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 r. (UGN) powinien być instrumentem waloryzacji zmian wartości nieruchomości w czasie. Wskaźnik ten powinien być ogłaszany przez prezesa GUS w trybie art. 5 tejże ustawy.

Historia jednego wskaźnika

Zgodnie z treścią art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ˝Monitor Polski˝.

Potrzeba stosowania waloryzacji za pomocą ww. wskaźnika dotyczy szeregu kwestii regulowanych przepisami ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in. kwestii związanych z określeniem wysokości odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości.

Zaproponowany przez ustawodawcę w treści przedmiotowego przepisu mechanizm ma na celu zapewnienie osobie wywłaszczanej otrzymanie odszkodowania w wysokości jak najbardziej zbliżonej do wartości rynkowej poprzez ścisłe powiązanie wysokości odszkodowania z cenami rynkowymi nieruchomości podobnych.

Jednocześnie zgodnie z treścią przywołanego art. 227 ww. ustawy ustawodawca postanowił, że do czasu ogłoszenia przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Do dziś, pomimo upływu czternastu  lat od uchwalenia ww. ustawy, prezes GUS nie ogłosił wskaźnika dot. zmian wartości nieruchomości, a wskaźnik zastępczy stosowany jest nadal w praktyce administracyjnej, pomimo że rozpiętość w dynamice obu wskaźników jest bardzo znaczna.

Według analityków rynku nieruchomości wskaźniki używane na rynkach kapitałowych i finansowych, jakim jest np. wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik inflacji), nie nadają się do opisu trendów cenowych na rynku obrotu nieruchomościami.

Potrzebę stosowania waloryzacji wartości nieruchomości przewidują liczne przepisy prawa i nie jest to problem małej rangi, także z racji ich skali. Na stosowaniu w praktyce wskaźnika zastępczego tracą zarówno indywidualni właściciele, jak też budżety państwa i samorządów terytorialnych.

W czym tkwi problem?

Dlaczego GUS nie może się uporać z jednym bardzo wymiernym segmentem rynku, jakim są nieruchomości, pomimo dostępu do danych o cenach transakcyjnych ?

Podejmowane przez urząd statystyczny UE – Eurostat prace nad określeniem metodologii, która byłaby możliwa do przyjęcia przez wszystkie kraje członkowskie Unii Europejskiej do badań cen nieruchomości, ograniczają się do badań cen mieszkań i domów mieszkalnych nabywanych przez gospodarstwa domowe na potrzeby zharmonizowanego wskaźnika cen konsumpcyjnych.

Prowadzone przez Eurostat projekty pilotażowe, w których współuczestniczył GUS, wskazały na znaczące zróżnicowanie tych cen tak w przekrojach terytorialnych, jak i z uwagi na jakościowe cechy badanych mieszkań i domów oraz ich otoczenia.

Wnioski płynące z tych prac nie upoważniają zatem do opracowywania średniego (nawet w przekrojach terytorialnych) wskaźnika cen. Na znaczący wpływ szeroko rozumianych cech jakościowych na kształtowanie się cen nieruchomości wskazują też na przykład wyniki prac prowadzonych przez NBP, prezentowane w rekomendacjach dotyczących rynku nieruchomości.

W związku z powyższym prezes GUS zwrócił się 27.09 2007 r. do ministra budownictwa z prośbą o podjęcie stosownych działań i inicjatywy skreślenia w ustawie o gospodarce nieruchomościami zarówno art. 5, jak i art. 227.

Od chwili wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. od dnia 1 stycznia 1998 r., Główny Urząd Statystyczny nie zdołał wypracować poprawnej merytorycznie metody statystycznego badania zmian cen nieruchomości, a tym samym nie zrealizował wynikającego z treści art. 5 ww. ustawy obowiązku opracowania i publikacji wskaźników zmian cen nieruchomości.

Zdaniem GUS nie jest możliwe wypracowanie takiej metody statystycznej, która umożliwiłaby określenie ww. wskaźników.

W dniu 9 stycznia 2008 r. zostało wydane oficjalne oświadczenie rzecznika prasowego prezesa GUS w sprawie wskaźnika zmiany cen nieruchomości, w którym przedstawiono stanowisko prezesa GUS, iż art. 5 u.g.n. obarczony jest błędami logicznymi i merytorycznymi, bowiem zapis ten nie określa struktury rodzajowej nieruchomości, ani też rodzaju i sposobu transakcji oraz trybu jej zawarcia i dokumentacji, na podstawie której należałoby wymieniony wskaźnik obliczyć. Nie jest możliwe obliczenie jednego wskaźnika zmian cen dla tak różnych rodzajów nieruchomości .

W odpowiedzi na interpelację posła Krzysztofa Brejzy, przekazaną przy piśmie Marszałka Sejmu z dnia 8 października 2009 r., nr SPS-023-11875/09, do ministra skarbu państwa, a następnie, według właściwości, pismem z dnia 13 października 2009 r., znak: BM-DT-0701-497/09 (BM/13441/09, do ministra infrastruktury, w sprawie waloryzacji odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, ministerstwo przedstawiło stanowisko (http://orka2.sejm.gov.pl/IZ6.nsf/main/26C7793B odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury – z upoważnienia ministra – na interpelację nr 11875 ):

„Wskazywany przez prezesa GUS brak szczegółowego wskazania w treści przedmiotowego przepisu struktury rodzajowej nieruchomości, rodzaju i sposobu transakcji oraz trybu jej zawarcia nie stanowi o braku możliwości określenia wskaźników zmian cen nieruchomości, jak twierdzi prezes GUS, lecz przeciwnie, powoduje, że takich wskaźników, w zależności od rodzaju nieruchomości, sposobu transakcji, trybu zawarcia itp. można określić nieskończenie wiele. Mając na uwadze powyższe, do czasu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości przez Trybunał Konstytucyjny, Ministerstwo Infrastruktury nie planuje żadnych prac legislacyjnych związanych z nowelizacją treści art. 227 i art. 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.”

Próba szukania rozwiązań

Niestety, rzeczywistość skrzeczy. Wiedza o rynku nieruchomości jest nadal mała, określanie  wskaźników zmian cen w oparciu wyłącznie o dane z aktów notarialnych oceniam jako ryzykowne i niedoskonałe, gdyż akty notarialne zawierają zbyt często za mało informacji opisowych o  nieruchomościach.

Wypracowanie  jednolitych zasad w tym zakresie, jakie dane i załączniki opisujące nieruchomość  muszą być zawarte i dołączone do aktu notarialnego ( np. obowiązkowo: wypis z rejestru gruntów i budynków, odpis z księgi wieczystej, mapa nieruchomości, zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania, oświadczenie o powierzchni użytkowej zgłoszone do celów podatkowych ) pozwoliłoby na bardziej przejrzyste interpretowanie wpływu cech nieruchomości na jej cenę.

Powyżej wymienione  dokumenty przyczyniłyby się do uporządkowania wiedzy  o nieruchomościach na ryku lokalnym, umożliwiłyby badanie występujących relacji na  rynku nieruchomości.

Notariusz  do aktu notarialnego dołączyłby jedynie  wymagane załączniki. Docelowo zbudowany dla całego kraju system komputerowej informacji o nieruchomościach pozwoliłby na szybki i tańszy dostęp do  wymaganych do aktu notarialnego dokumentów.

Przewlekłość działania

Przychylając się do stanowiska GUS, rzecznik praw obywatelskich wystąpił do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności zapisu treści art. 5 ww. ustawy w kontekście zasady poprawnej legislacji oraz zasady zaufania obywateli do państwa i prawa wynikającymi z art. 2 Konstytucji RP.                                                                                                                  Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich: www.rpo.gov.pl/pliki/12161143460.pdf

Numer sprawy w Trybunale Konstytucyjnym  K23/08sprawa w tokuhttp://www.trybunal.gov.pl/Sprawy/sprawyTK/sprawy2_2009.htm

Autor: Krystyna Baraniecka