Notatka z posiedzenia Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej w dniu 20 marca 2013

Posiedzenie Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej w dniu 20.03.2013 r. było  poświęcone analizie i ocenie systemu gromadzenia, wykorzystania i udostępniania danych o obrocie nieruchomościami w Polsce. W posiedzeniu uczestniczyli członkowie KN-KIG będący rzeczoznawcami majątkowymi oraz – jako zaproszeni goście – przedstawiciele licznych instytucji zainteresowanych tematem z racji pełnionych obowiązków, wśród których także znalazło się kilkoro rzeczoznawców majątkowych. Przewodniczący KN-KIG zaprosił przedstawicieli: Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Ministerstwa Sprawiedliwości, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Administracji i Cyfryzacji, Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, Narodowego Banku Polskiego, Głównego Urzędu Statystycznego, Krajowej Rady Notarialnej, geodetów powiatowych M.St.Warszawy i Piaseczna. Był obecny przedstawiciel Komisji Nadzoru Finansowego i Prezes Centrum AMRON Związku Banków Polskich. Przybyli członkowie władz i przedstawiciele Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego, Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, Stowarzyszenia Profesjonalistów Rynku Nieruchomości „Wspólnota Wielkopolska”.

Na wstępie, tytułem wprowadzenia zostały zasygnalizowane potrzeby odbiorców informacji o obrocie nieruchomościami: rzeczoznawców majątkowych, organów administracji samorządowej i rządowej, w szczególności urzędów skarbowych, systemu bankowego. Jako dostawców danych o obrocie nieruchomościami wskazano notariuszy spisujących umowy oraz powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, gromadzące dowody zmian gruntowych w ewidencji gruntów i budynków. Postulowano wzbogacenie opisów nieruchomości zawartych w aktach notarialnych, w szczególności nieruchomości zabudowanych. Podkreślano konieczność standaryzacji systemów elektronicznych gromadzenia danych o obrocie nieruchomościami. Stan obecny w obu kwestiach oceniono negatywnie. Akty notarialne nie zawierają wielu istotnych informacji o zbywanej nieruchomości, a starostwa powiatowe do zapisywania danych o obrocie stosują najróżniejsze formaty, odporne na przetwarzanie bez specjalnego oprogramowania, którego na ogół nie posiadają odbiorcy, w szczególności rzeczoznawcy majątkowi. Nawet GUS musiał zorganizować zespół informatyków do konwertowania danych uzyskiwanych z powiatów do postaci nadającej się do dalszej obróbki, co kosztuje i wymaga sporo czasu.

Jako szczególnie ważna grupa odbiorców informacji o obrocie nieruchomościami wypowiadali się rzeczoznawcy majątkowi. Podawano przykłady trudności w tworzeniu baz danych i wynikające stąd negatywne skutki. Silnie akcentowano potrzebę standaryzacji powiatowych Rejestrów Cen i Wartości oraz prowadzenia ich w formacie umożliwiającym ich praktyczne wykorzystanie do pracy przez rzeczoznawców majątkowych.

Krótką prezentację bankowego systemu informacji o cenach nieruchomości przedstawił Prezes Centrum AMRON Związku Banków Polskich. Zaproponował m.in. stworzenie ujednoliconej karty opisu nieruchomości, do wykorzystywania przy obrocie nieruchomościami, w momencie sporządzania aktu notarialnego. Deklarował gotowość udostępniania analiz instytucjom publicznym oraz współpracę z innymi podmiotami analizującymi rynek nieruchomości.

Przedstawiciel Krajowej Rady Notarialnej odniósł się do kwestii ilości danych zawartych w akcie notarialnym twierdząc, że to strony kreują czynność notarialną i to strony decydują, ile informacji o nieruchomości znajdzie się w akcie notarialnym, bo zależy to w dużej mierze od woli stron. Notariusze muszą opisać tylko te elementy, które są konieczne, aby czynność prawna była ważna. Często nie jest znany np. rok budowy domu, a pod pojęciem powierzchni mogą się mieścić różne znaczenia. Strony transakcji nie są merytorycznie przygotowane do właściwego opisania nieruchomości, sposób formułowania treści aktu notarialnego nie jest standaryzowany, zależy od indywidualnego podejścia. Występują regionalizmy, inaczej wygląda treść aktu notarialnego w różnych częściach kraju.

Przedstawicielka Głównego Urzędu Statystycznego zwróciła uwagę na niekompletność ewidencji gruntów i budynków. Jest wiele rejestrów dotyczących nieruchomości, ale rejestry te nie stanowią spójnej, kompleksowej całości do tworzenia baz danych o nieruchomościach. Z ewidencji gruntów i budynków nie można uzyskać wielu istotnych informacji o nieruchomościach.

Przedstawiciel Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii wyjaśnił, że zadaniem Urzędu jest między innymi poprawa jakości danych, ich standaryzacja, powiązanie z innymi rejestrami informacji o nieruchomościach, w szczególności z księgą wieczystą, tworzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach. W tym celu znowelizowano ustawę prawo geodezyjne i kartograficzne. Niedawno weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 stycznia 2013 r. w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach (Dz.U.2013.249), wydane na podstawie art. 24 b ust. 4 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287). Rozporządzenie określa:

–        sposób, tryb i standardy techniczne tworzenia i prowadzenia zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach,

–        treść, formę i sposób przekazywania zawiadomień o zmianach danych, dokonywanych w poszczególnych rejestrach publicznych, mających znaczenie dla innych rejestrów publicznych włączonych do zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach.

Standaryzacja gromadzenia danych o nieruchomościach ułatwi dostęp do danych i przyspieszy proces ich aktualizacji, jednak  ze względu na trudności związane z przygotowaniem systemu, przetworzeniem danych do postaci cyfrowej, zakłada się, że pełną funkcjonalność system uzyska za około trzy lata. Przewidziano nieodpłatny dostęp do informacji dla instytucji publicznych. Niestety, w obecnej postaci tworzony zintegrowany system informacji o nieruchomościach nie uwzględnia informacji o obrocie nieruchomościami, w tym o cenach transakcyjnych.

Wnioski sformułowane podczas posiedzenia powinny zostać przełożone na język prawa, ponieważ organy władzy i administracji działają wyłącznie na podstawie prawa i w ramach prawa. Prezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego zwrócił uwagę, że tylko wtedy miałyby szanse realizacji postulaty w kwestii dostarczania notariuszom wyczerpujących informacji o nieruchomościach oraz ujednolicenia powiatowych rejestrów cen i wartości; bez stosownych norm prawnych trudno oczekiwać jednolitych zachowań. W kilku wystąpieniach podkreślano, że nawet w przypadku jednoznacznego rozporządzenia w sprawie opłat za korzystanie z danych zawartych w rejestrach cen i wartości, starostwa stosują różne sposoby naliczania opłat.

Stwierdzono, że zmiana sposobu prowadzenia ksiąg wieczystych pomogłaby w integracji danych o nieruchomościach. Jednak zawartość księgi wieczystej nie może być nadmiernie rozbudowana ze względu na cel rejestru, jakim jest księga wieczysta. Poinformowano, że Główny Urząd Statystyczny od kilku lat gromadzi i przetwarza informacje o nieruchomościach, pochodzące z różnych źródeł. Również Główny Urząd Geodezji i Kartografii prowadzi działania zmierzające do integracji danych.

Spotkanie kompetentnych osób, zainteresowanych poprawą jakości danych o nieruchomościach, zawartych w ewidencji gruntów i budynków oraz w rejestrach cen i wartości, pozwoliło na zebranie informacji o aktualnym stanie rejestrów i działaniach zmierzających do stworzenia zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach. Postanowiono kontynuować prace nad podjętymi tematami.

Opracowała: Krystyna Krzeczkowska (członek KN-KIG).