Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny

Dożywotnia renta hipoteczna i odwrócony kredyt hipoteczny to rozwiązania dzięki którym seniorzy mogą odczuwalnie poprawić swój byt. Wymienione instytucje, zwłaszcza odwrócony kredyt hipoteczny, są znane i od dawna stosowane w niektórych krajach m.in. w USA[1], Wielkiej Brytanii, Australii, 10 krajach Unii Europejskiej. Od kilku lat zainteresowanie nimi rośnie także w Polsce. To zrozumiałe w sytuacji starzenia się społeczeństwa, wydłużenia życia ludzi, zmiany modelu rodziny, niskiego poziomu zabezpieczenia materialnego polskich emerytów i rencistów. Podreperowanie tą drogą skromnych budżetów domowych seniorów może także przyczynić się do odciążenia budżetu państwa, który co roku wspiera FUS i KRUS wielomiliardowymi dotacjami oraz pokrywa koszty świadczeń pomocy społecznej, której istotna część trafia do ludzi starych.

Oba rozwiązania wykazują pewne podobieństwo, a jednocześnie występują między nimi znaczne różnice. W obu przypadkach istotą jest świadczenie pieniężne, uzyskiwane przez seniora dożywotnio lub przez czas określony, odpowiednio długi, które z punktu widzenia interesu świadczeniodawcy jest zabezpieczone nieruchomością, z jednoczesnym prawem użytkowania nieruchomości przez seniora. Wygląda to więc tak, jakby senior – właściciel nieruchomości stopniowo ją „konsumował”, jednocześnie z niej korzystając. Zasadnicza różnica polega na sposobie zadysponowania nieruchomością przez seniora. Przy rencie dożywotniej właścicielem nieruchomości od razu staje się fundusz, natomiast przy odwróconym kredycie hipotecznym właścicielem nieruchomości przez cały czas pozostaje świadczeniobiorca.

Dożywotnia renta hipoteczna w Polsce

Dożywotnią rentę hipoteczną oferuje w Polsce kilka firm prywatnych, działających w formie spółek handlowych. Największą i najdłużej funkcjonującą (od 2008 r.) jest Fundusz Hipoteczny DOM S.A[2]. Ponadto, na rynku liczą się: Fundusz Hipoteczny „FAMILIA” i Centralny Fundusz Hipoteczny, a ostatnio rentę dożywotnią proponuje także jedno z towarzystw ubezpieczeniowych. Oferta jest skierowana do osób po 65 roku życia, które są właścicielami nieruchomości: domów, mieszkań stanowiących przedmiot prawa własności, mieszkań spółdzielczych własnościowych, a w nawet mieszkań spółdzielczych przeznaczonych do wykupu[3].

Podstawę prawną nawiązania stosunku miedzy funduszem a klientem stanowi Kodeks cywilny. Wykorzystywane są dwie grupy przepisów:

  1. art.903-907 regulujące rentę,
  2. art.908-916 regulujące dożywocie.

Przywołane przepisy Kodeksu cywilnego wyznaczają bardzo ogólne ramy. Notarialne umowy o dożywotnią rentę hipoteczną zawierają wiele szczegółowych i specyficznych postanowień. Umowy mogą przybierać różny kształt, zgodnie z wolą stron, przy czym najczęściej spotykane są następujące postanowienia, określające ogólny schemat renty dożywotniej:

  1. Beneficjent w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne, wypłacane zwykle co miesiąc, przekazuje na rzecz funduszu prawo własności nieruchomości, zachowując jednocześnie prawo do jej użytkowania (zamieszkiwania w niej) do końca swego życia. Może także, w porozumieniu z funduszem, taką nieruchomość wynająć, w części lub w całości, przejmując dochód uzyskany z wynajmu (pomniejszony o zryczałtowany podatek).
  2. Wysokość świadczenia pieniężnego zależy do wartości nieruchomości, płci i wieku beneficjenta[4]. Kwota świadczenia jest kalkulowana na bazie wartości nieruchomości oraz płci i wieku małżonka o najdłuższym okresie dalszego trwania życia, dlatego jej wysokość jest taka sama niezależnie od tego, czy przysługuje obojgu małżonkom czy też jednemu z nich (wdowa, wdowiec).
  3. Świadczenie pieniężne jest wolne od podatku dochodowego[5] i podlega waloryzacji, zazwyczaj wskaźnikiem wzrostu cen i usług detalicznych, publikowanym przez GUS.
  4. Fundusz przejmuje na siebie większość kosztów funkcjonowania nieruchomości: czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Beneficjent ma obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie, a tym samym ponosi koszty napraw i niezbędnych remontów.
  5. Niektóre fundusze oferują dodatkowo tzw. pakiet opiekuńczy, czyli usługi pomagające w życiu codziennym (hydraulik, elektryk, prawnik, dostęp do lekarza itp.).
  6. Beneficjent może w każdej chwili wycofać się z umowy, pod warunkiem zwrócenia funduszowi otrzymanych świadczeń pieniężnych wraz z odsetkami oraz wszelkich innych kosztów poniesionych przez fundusz w związku z zawarciem i realizacją umowy. Dopuszcza się także możliwość przedterminowego zakończenia umowy w zamian za większą, jednorazową płatność funduszu, który w tym momencie przejmuje nieruchomość do dyspozycji.
  7. W przypadku, gdy fundusz przestaje wypłacać rentę, beneficjent odzyskuje prawo do nieruchomości. Fundusz bezpowrotnie traci środki wypłacone w ramach umowy.

Starania i koszty związane z przygotowaniem i podpisaniem umowy (koszty wyceny nieruchomości, aktu notarialnego, sądowe itp.) fundusze biorą na siebie, co w przypadku osób starszych nie jest bez znaczenia. Uwzględniają je, naturalnie, przy kalkulowaniu wysokości świadczenia pieniężnego dla beneficjenta.

Skutkiem zawarcia umowy są odpowiednie wpisy w księdze wieczystej nieruchomości. Fundusz hipoteczny jest wpisywany do działu II jako właściciel. W dziale III wpisuje się prawa rzeczowe ograniczone beneficjenta, przede wszystkim prawo dożywotniego użytkowania mieszkania (domu). Może być także ustanowiona i wpisana do działu IV księgi wieczystej hipoteka do kwoty wartości nieruchomości, zabezpieczająca prawo do dożywotniej renty, wraz z oświadczeniem funduszu o poddaniu się egzekucji w trybie natychmiastowym. W razie gdyby fundusz przestał wypłacać rentę, beneficjent odzyskałby, w postępowaniu egzekucyjnym, swoją nieruchomość. Chyba, że znalazłby się kupiec na upadły fundusz hipoteczny, który przejąłby jego prawa i obowiązki, w tym wypłatę świadczeń beneficjentom.

Koncepcja odwróconego kredytu hipotecznego

Odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce jeszcze nie ma. Od około 3 lat trwają prace nad założeniami do projektu ustawy, która ma wprowadzić tę instytucję do polskiego systemu prawnego. Koordynuje je Ministerstwo Finansów. Kilka razy wydawało się, że przyjęcie założeń i opracowanie ustawy to kwestia miesięcy, ale wciąż coś stawało na przeszkodzie. Na początku 2012 roku przeszkodą okazało się stanowisko Ministerstwa Gospodarki, zgłoszone dość niespodziewanie na posiedzeniu Komitetu Rady Ministrów,  na którym omawiano założenia do projektu ustawy.  Sprowadzało się ono do wniosku, aby w ustawie uregulować także kwestię dożywotniej renty hipotecznej. Podkreślano m.in. konieczność poddania funduszy oferujących renty dożywotnie nadzorowi KNF oraz zasadność wprowadzenia obowiązku wpisywania do umów i w ślad za tym do księgi wieczystej hipoteki na rzecz beneficjenta, co gwarantowałoby lepszą ochronę w przypadku upadłości funduszu.

Propozycje resortu gospodarki spowodowały impas, który trwa do dziś. Ministerstwo Finansów, nie negując potrzeby wzmocnienia bezpieczeństwa osób podpisujących umowy o dożywotniej rencie hipotecznej, uznało że łączenie w jednym akcie prawnym dwóch, dość zróżnicowanych materii nie jest dobrym pomysłem. Jak się wydaje, to stanowisko znajduje poparcie innych organów państwa, uczestniczących w uzgadnianiu projektu ustawy. Jednak Rada Ministrów czeka na efekty prac resortu gospodarki. W rezultacie nie ma ani ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, ani lepszej ochrony prawnej osób podpisujących umowy o rencie dożywotniej. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy to nastąpi. W każdym razie sprawy zaszły tak daleko, że ustawa kiedyś zostanie uchwalona, ponieważ jest coraz bardziej potrzebna.

Dlatego warto przyjrzeć się podstawowym założeniom do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (dalej OKH)[6]:

  1. Odwróconego kredytu hipotecznego mogą udzielać tylko instytucje podlegające Komisji Nadzoru Finansowego, w szczególności banki i towarzystwa ubezpieczeniowe, na podstawie umowy notarialnej zawartej z beneficjentem. Ustawa ma zagwarantować beneficjentowi prawo uzyskania od banku odpowiednich informacji o kredycie oraz prawo odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni po podpisaniu, bez żadnych konsekwencji finansowych. Rozwiązania te mają minimalizować możliwość popełnienia błędu przez osoby starsze – partnerem będą instytucje zaufania publicznego, jest czas do namysłu i wycofania się z umowy.
  2. OKH to świadczenie pieniężne, zwolnione z podatku dochodowego, wypłacane osobie starszej, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Ustawodawca nie zamierza przesądzać sposobu postawienia środków do dyspozycji świadczeniobiorcy. Wzorem innych krajów możliwe są następujące formy: wypłata jednorazowa, w ratach, w postaci linii kredytowej albo kombinację tych form. Można przypuszczać, że większość beneficjentów będzie preferowała regularne płatności miesięczne, uzupełniające bieżące świadczenia rentowe i emerytalne, choć w niektórych krajach większą popularność zyskały inne formy np. płatność jednorazowa lub linia kredytowa.
  3. W odróżnieniu od typowego kredytu hipotecznego, gdy klient na początku otrzymuje kredyt, a następnie przez wiele lat spłaca bankowi raty, w przypadku OKH to bank wypłaca klientowi co miesiąc, przez wiele lat, określoną kwotę pieniędzy, czyli udziela kredytu, którego spłata nastąpi w przyszłości, po śmierci kredytobiorcy, jednorazowo – w drodze przejęcia przez bank nieruchomości i jej spieniężenia, z zastrzeżeniem przekazania spadkobiercom nadwyżki jej wartości ponad wartość pobranego kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami poniesionymi przez bank.
  4. Pełnoprawnym właścicielem nieruchomości pozostaje, do śmierci, beneficjent. Wierzytelność banku z tytułu OKH jest zabezpieczona wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
  5. Do obowiązków beneficjenta należy ponoszenie wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak: czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, koszty konserwacji i remontów.
  6. Po śmierci beneficjenta bank przejmuje nieruchomość, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami. Mają na to rok czasu. Jeśli to zrobią, zachowają prawo do nieruchomości. Im krócej beneficjent pobierał OKH, tym bardziej spadkobiercom będzie zależało na zwrocie bankowi kredytu, ponieważ tym większa będzie różnica między kwotą kredytu a wartością rynkową nieruchomości. W przypadku długowiecznego beneficjenta różnica może nie wystąpić, a nawet może być ujemna. W sytuacjach typowych różnica powinna być dodatnia, czyli spadkobiercy nie zostaną z przysłowiowym „pustym talerzem”.
  7. Jeśli spadkobiercy nie spłacą kredytu, nieruchomość przejmie bank i ją sprzeda, odzyskując w ten sposób swoją wierzytelność. Gdy kwota roszczeń banku będzie niższa od wartości nieruchomości, nadwyżkę bank zwróci spadkobiercom, a w przypadku ich braku gminie lub Skarbowi Państwa.

Wysokość miesięcznych świadczeń pieniężnych z tytułu OKH będzie zależała przede wszystkim od wartości nieruchomości oraz wieku i płci beneficjenta. Symulacyjne obliczenia, przeprowadzone przez Związek Banków Polskich wskazują, że kwota kredytu będzie oscylowała w granicach od ok. 20% do 100% średniej emerytury tj. od ok. 300 zł do ok. 1800 zł miesięcznie.

Obliczenia wykonano przy założeniu, że wartość nieruchomości będzie rosła w tempie 1,5 % rocznie, a oprocentowanie kredytu w całym okresie kredytowania wyniesie 7,9 %. Założono że kwota kredytu (wraz z odsetkami) nie przekroczy 50% wartości nieruchomości w dniu zawierania umowy odwróconego kredytu. Ponadto uznano, że wartość OKH wraz z naliczanymi odsetkami nie powinna przekroczyć 80 proc. wartości nieruchomości w roku, w którym następuje hipotetyczne zaprzestanie kredytowania. Pozostałe 20% stanowi „bufor bezpieczeństwa” dla banku, związany z koniecznością zarządzania ryzykiem długowieczności kredytobiorcy – symulacje wykonano na bazie tablic przeciętnego dalszego trwania życia, podczas gdy faktyczny czas życia poszczególnych beneficjentów będzie różny.

Odwrócony kredyt hipoteczny daje seniorowi możliwość odzyskania pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość, co ma szczególne znaczenie dla osób nie posiadających spadkobierców. Do jego otrzymania nie jest konieczne posiadanie zdolności kredytowej, zależnej m.in. od dochodów i wieku. W odróżnieniu od typowego kredytu OKH można przeznaczyć na dowolny cel, w tym na spłatę starych długów, co może np. zapobiec egzekucji komorniczej.

OKH jest adresowany do osób starszych, bez precyzowania w założeniach dolnej granicy wieku, ale z przeprowadzonych symulacji wynika, że optymalnym rozwiązaniem jest podpisanie umowy w wieku 65-67 lat, bowiem im później przystąpimy do OKH, tym wyższe będzie świadczenie. Dlatego odwrócona hipoteka jest nieatrakcyjna dla osób poniżej 60 roku życia. Przy tych samych warunkach dotyczących wartości nieruchomości i wieku, wyraźnie wyższe świadczenie uzyska mężczyzna niż kobieta, ponieważ przeciętne trwanie dalszego życia w przypadku mężczyzn jest o kilka lat krótsze.

Podstawowym obowiązkiem osoby korzystającej z OKH jest utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym, ponoszenie wszelkich kosztów (czynsz, podatek, ubezpieczenie, opłata za użytkowanie wieczyste gruntu itp.), a także zamieszkiwanie w nieruchomości (lokal, dom) przez cały okres trwania umowy; dopuszczalne są przerwy np. na pobyt w szpitalu, sanatorium, na wczasach, jednak nie dłuższe niż rok. Beneficjent nie może też przenieść prawa do nieruchomości na spadkobiercę. Niedotrzymanie powyższych obowiązków skutkuje rozwiązaniem umowy i koniecznością spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami banku, związanymi z zawarciem i realizacją umowy.

Porównanie renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego

Dożywotnia renta hipoteczna bazuje na przepisach Kodeksu cywilnego przeznaczonych, zasadniczo, do normowania stosunków rodzinnych. Fundusze hipoteczne wykorzystują te przepisy z braku innych regulacji. Istnieje dość powszechne przekonanie, że silna nierównowaga stanu wiedzy oraz interesów funduszy i ich klientów wymaga zwiększenia przez państwo ochrony słabszej strony (seniorów) w postaci przepisów określających obligatoryjnie prawa i obowiązki stron umowy o dożywocie. Inicjatywę w tym kierunku podjęło Ministerstwo Gospodarki, ale jest ona na etapie prac studialnych i sporo czasu upłynie do uchwalenia stosowanej ustawy.

Podstawowa różnica między OKH a rentą dożywotnią dotyczy statusu nieruchomości i spadkobrania. Warunkiem uzyskania renty dożywotniej jest przeniesienie tytułu własności nieruchomości na fundusz hipoteczny w momencie podpisania umowy, co ma istotne znacznie zarówno dla klienta (przestaje być „na swoim”), jak i spadkobierców, którzy tracą prawo do nieruchomości. Możliwość wypowiedzenia umowy, za zwrotem pobranych świadczeń, ma bowiem tylko klient, ale jest to opcja a nie generalna zasada stosowana w umowach.

W przypadku OKH beneficjent jest nieprzerwanie właścicielem nieruchomości, a po jego śmierci spadkobiercy mają wybór: mogą przejąć nieruchomość po zaspokojeniu roszczeń banku albo otrzymać różnicę między wartością nieruchomości a sumą roszczeń banku. Spadkobiercy zachowują zatem prawo do nieruchomości, a raczej do tej części, która nie zostanie skonsumowana w ramach odwróconego kredytu.

Zróżnicowana sytuacja spadkobierców jest konsekwencją odmiennych założeń, na których oparto konstrukcję renty dożywotniej i odwróconego kredytu. Świadczeniodawcy zarówno renty dożywotniej, jak i OKH ponoszą określone ryzyko i liczą na zysk. Ryzyko polega na tym, że suma świadczeń przekroczy wartość nieruchomości. Ryzyko to zależy od jednego czynnika do pewnego stopnia kontrolowanego (ustalenie wartości nieruchomości w momencie popisania umowy) i dwóch czynników mniej podatnych na kontrolę: faktycznej długości życia beneficjenta i wartości nieruchomości w dacie śmierci beneficjenta, która kończy umowę.  Zyskiem banku oferującego OKH są odsetki, ustalane z góry, w momencie podpisania umowy. Dlatego bank będzie zainteresowany jak najdłuższym wypłacaniem odwróconego kredytu, maksymalnie do momentu zrównania się wartości świadczeń i odsetek z wartością nieruchomości. Zysk funduszu hipotecznego bazuje na różnicy między wartością nieruchomości w dacie śmierci beneficjenta a wartością skapitalizowanych świadczeń. Dlatego w interesie funduszu jest jak najkrótszy okres wypłaty świadczeń. Różnicą tą fundusz nie dzieli się ze spadkobiercami.

Z drugiej strony, ograniczenie zysku banku do odsetek skłania go do bardziej konserwatywnej postawy przy ustalaniu relacji między wartością nieruchomości a kwotą skumulowanych świadczeń powiększonych o odsetki. Banki będą pilnowały, aby ich roszczenia nie przekroczyły wartości nieruchomości, bowiem w takim przypadku całe ryzyko przechodzi na nie. Muszą dzielić się ze spadkobiercami nadwyżką, natomiast spadkobiercy nie muszą pokrywać ewentualnej straty, gdy roszczenie banku przewyższy wartość nieruchomości. Fundusze mogą wykazywać więcej „odwagi”, ponieważ ewentualna nadwyżka należy im się w całości. Z tego powodu mają, teoretycznie, większy margines swobody w zakresie ustalania wysokości renty.

Umowa o rentę dożywotnią nie nakazuje beneficjentowi zamieszkiwania przez cały czas w nieruchomości, dopuszcza również wynajęcie nieruchomości w całości lub części i pobieranie z tego tytułu pożytków przez beneficjenta. Tego rodzaju możliwości nie przewidują założenia do projektu ustawy o OKH. Ma to duże znaczenie praktyczne, bowiem część seniorów od pewnego momentu życia wymaga stałej opieki osób trzecich, która może być świadczona poza dotychczasowym miejscem zamieszkania np. w specjalistycznym domu opieki lub w domu członka rodziny. Dlatego warto przemyśleć ten fragment założeń.

Instytucja renty dożywotniej jest w pewnym sensie „bardziej przyjazna” osobie starszej, bowiem zwalnia ją z troski o zapłatę czynszu i ponoszenia innych kosztów funkcjonowania nieruchomości. Oczywiście, fundusz uwzględni to przy kalkulowaniu wysokości renty. Ponadto, niektóre fundusze hipoteczne oprócz renty dożywotniej oferują swoim klientom pakiet usług dodatkowych, czego projekt ustawy o OKH także nie zakłada.

Wycena nieruchomości do renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego

Wysokość renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego zależy m.in. od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności świadczeniodawcy. Do renty dożywotniej wystarczy raz określić wartość nieruchomości – w momencie zawierania umowy. W przypadku OKH konieczność ustalenia wartości nieruchomości występuje co najmniej dwa razy, a w pewnych okolicznościach częściej.

Przepisy Kodeksu cywilnego, na których bazują umowy o rentę dożywotnią (art.903-916) w ogóle nie odnoszą się do kwestii wartości nieruchomości, ani tym bardziej zasad jej ustalania. Materia ta jest przedmiotem swobodnej decyzji stron. Ruch należy do funduszu, który przedstawia klientowi ofertę renty dożywotniej, której istotnym elementem jest wartość nieruchomości. Fundusz może określać wartość nieruchomości, w domyśle rynkową, dowolnymi metodami, ponieważ żadne przepisy nie regulują tej kwestii. Może, ale nie musi, zaangażować do tego rzeczoznawcę majątkowego, w dowolnej formie np. umowa o dzieło, umowa zlecenia, umowa o pracę.

Niewątpliwie, interes funduszu nie jest zbieżny z interesem klienta – potencjalnego beneficjenta renty dożywotniej. Zysk funduszu stanowi różnica między wartością rynkową nieruchomości po zakończeniu umowy (śmierć beneficjenta) a sumą świadczeń wypłaconych beneficjentowi. Kwota świadczeń zależy zaś m.in. od wartości nieruchomości na starcie, tj. w dacie zawarcia umowy. Fundusz jest zainteresowany ustaleniem początkowej wartości nieruchomości na jak najniższym poziomie. Jedynym ogranicznikiem jest akceptacja proponowanej wartości przez beneficjenta, który w tej dziedzinie zazwyczaj nie posiada odpowiedniej wiedzy. Łatwo więc może paść ofiarą nieuczciwości ze strony funduszu.

Rozwiązaniem mogłoby być zobligowanie w przyszłej ustawie dotyczącej renty dożywotniej, wzorem założeń do projektu ustawy o OKH, stron umowy do ustalania wartości rynkowej nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, niezależnego od żadnej ze stron umowy.

Założenia do projektu ustawy o OKH przewidują, że podstawą ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości, zdefiniowana w art.151 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w art.174 ust.2 w/w ustawy. Obligatoryjny udział profesjonalnego, niezależnego podmiotu w określeniu wartości nieruchomości ma zapewnić rzetelność i obiektywizm. Ustawa nie będzie natomiast rozstrzygała, która strona ma ponosić koszty wyceny. Swobodzie stron pozostawiono także kwestię ustalania stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości, co oznacza, że praktycznie to bank będzie o tym decydował, kierując się wewnętrznymi zasadami oceny ryzyka i ofertami konkurencji, w tym funduszy hipotecznych proponujących renty dożywotnie.

W przypadku OKH istnieje potrzeba co najmniej dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: przed podpisaniem umowy i po zakończeniu umowy. Kredytodawca może również być zainteresowany weryfikacją wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy, zwłaszcza w przypadku niewłaściwego, niezgodnego z umową korzystania z nieruchomości przez świadczeniobiorcę, skutkującego utratą jej wartości. Obniżenie wartości nieruchomości z winy świadczeniobiorcy daje bankowi podstawę do wypowiedzenia umowy. Dlatego umowy będą zawierały postanowienia dotyczące zakresu i częstotliwości monitorowania nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości może być przedmiotem sporu stron, co jest zjawiskiem naturalnym ze względu na sprzeczność interesów i brak możliwości absolutnie jednoznacznego ustalenia wartości. Na etapie podpisywania umowy różnice poglądów nie są zbyt groźnie, bowiem strony są zainteresowane zawarciem umowy, a tym samym „dogadaniem się” co do wartości. Niebezpieczeństwo zaostrzenia sporu na tle różnic w ocenie wartości nieruchomości jest duże w momencie dokonywania rozliczeń między kredytodawcą i spadkobiercami.

Według założeń do ustawy instytucja kredytująca (bank, towarzystwo ubezpieczeniowe) w terminie 30 dni od dnia nabycia prawa do nieruchomości, w uzgodnieniu z kredytobiorcą lub spadkobiercami kredytobiorcy, zleca rzeczoznawcy majątkowemu określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Zasadne wydaje się, aby nie był to rzeczoznawca zatrudniony przez instytucję kredytującą, ani w żaden inny sposób z nią powiązany, co mogłoby zakłócić obiektywizm wyceny.

Znaczenie wyceny jest szczególnie duże przy rozliczeniu banku ze spadkobiercami, bowiem według założeń do projektu ustawy powinno ono nastąpić (przekazanie nadwyżki lub informacji, że nadwyżka nie wystąpiła) w ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Podstawą będzie zatem wartość nieruchomości określona w operacie, a nie cena transakcyjna, uzyskana ze sprzedaży. Choćby dlatego, że sprzedaż nieruchomości wymaga czasu dłuższego niż 1 miesiąc.

Zaproponowane rozwiązanie budzi poważne wątpliwości. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że wytyczona droga będzie prowadzić na manowce: spory stron, kończące się w sądzie, a po drodze angażująca inne podmioty, w tym Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, działającą przy ministrze budownictwa, transportu i gospodarki wodnej. Warto rozważyć inne zasady. Po pierwsze, wybór rzeczoznawcy powinien być przedmiotem ustaleń obu stron. Należy także dopuścić możliwość wykonania dwóch wycen, na zlecenie każdej ze stron. W przypadku rozbieżnych wyników powinien rozpocząć się proces uzgadniania wartości nieruchomości z wykorzystaniem zasad arbitrażu i przy udziale obu rzeczoznawców majątkowych. Należy na to przeznaczyć nieco więcej czasu niż 30 dni.

Nie wydaje się także dobrym pomysłem przenoszenie na grunt umów o rentę dożywotnią rozwiązań  stosowanych w ustawie o podatku od czynności cywilno-prawnych, określających zasady pokrywania kosztów wyceny, proponowanym w koncepcji przedstawionej w połowie 2012 roku przez resort gospodarki. Interesy obu stron umowy będą lepiej zabezpieczone, gdy wartość nieruchomości będzie uzgadniana w trybie koncyliacyjnym, przy ich aktywnym zaangażowaniu i wsparciu ze strony profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych.

Podsumowanie

Dożywotnia renta i odwrócony kredyt hipoteczny stanowią odpowiedź na zapotrzebowanie społeczne. Ludzie żyją coraz dłużej, zmienia się struktura demograficzna, maleje liczba aktywnych zawodowo, rośnie grupa emerytów i rencistów, reforma emerytalna wbrew oczekiwaniom nie zagwarantuje godziwego życia. Omawiane produkty są adresowane przede wszystkim do osób samotnych, ale mogą zainteresować także osoby posiadające rodzinę, która nie zawsze chce lub może okazać seniorom odpowiednie wsparcie. Trudno przewidzieć, ile osób zechce z nich skorzystać. Zależy to m.in. od społecznej oceny proponowanych rozwiązań, od ich bezpieczeństwa i stopnia, w jakim będą uwzględniały interes klientów.

Z raportu Komisji Europejskiej dowiadujemy się, że w Wielkiej Brytanii, zaliczanej do prekursorów odwróconej hipoteki i renty dożywotniej, w roku 2007 z odwróconej hipoteki korzystało 33 tys. klientów, a z renty ok. 15 tys. klientów; w innych krajach europejskich skala była znacznie mniejsza, niekiedy zaledwie kilkaset umów. Szacunki dotyczące Polski są bardzo rozbieżne: od kilku do kilkuset tysięcy osób. Można przyjąć, że im trudniejsza będzie sytuacja systemu emerytalnego (ZUS i OFE), tym większym zainteresowaniem będą cieszyć się odwrócona hipoteka i renta dożywotnia. Od kilku lat są w Polsce podpisywane umowy renty dożywotniej hipotecznej, ale nie jest znana ich liczba ani struktura, ponieważ podmioty je oferujące nie są zobowiązane do tego rodzaju sprawozdawczości.

Uchwalenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym stworzy seniorom możliwość bezpiecznego, obwarowanego odpowiednimi gwarancjami, powiększenia dochodów uzyskiwanych z systemu rentowo-emerytalnego. Obecnie funkcjonujące rozwiązania, oferowane przez fundusze hipoteczne (renta, dożywocie), są obarczone większym ryzykiem, choćby dlatego że znajdują się poza kontrolą KNF i nie posiadają odpowiedniego oprzyrządowania prawnego. Dlatego pilne uchwalenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym oraz przygotowanie odrębnej ustawy o rencie dożywotniej leży w szeroko pojętym interesie społecznym.

Bibliografia – strony internetowe:

http://www.rcl.gov.pl/

http://www.mf.gov.pl/

http://www.zbp.pl/

http://www.funduszhipoteczny.pl/oferta.html

http://www.odwroconahipoteka.pl/

http://serwisy.gazetaprawna.pl/

http://wyborcza.biz/finanse/

http://www.familiasa.pl/

http://oszczedzajinwestuj.pl

Autor: Jan Łopato