Standard zawodowy „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” jako nowe narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego

W dniu 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury Cezary Grabarczyk podpisał Komunikat w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Komunikat o uzgodnieniu standardu zawodowego Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 r. Nr 1, poz. 1 i od tego dnia istnieje obowiązek jego stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych.

Uzgodnienie przez Ministra Infrastruktury ww. standardu zawodowego w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami było dużym zaskoczeniem dla niemal całego środowiska rzeczoznawców majątkowych. Zaskoczenie było tym większe, że Minister kilka miesięcy wcześniej w jednym z oficjalnych pism (pismo z 27.11.2008 r.  l.dz. BN5d-076-020/08) zapewniał iż: „standardy powinny (…) pełnić rolę koniecznego uzupełnienia regulacji wynikających ze standardów stosowanych w krajach Unii Europejskiej i na arenie międzynarodowej. Uzupełnienie to powinno polegać na takim sformułowaniu treści standardów krajowych aby nie regulowały one kwestii już określonych w standardach międzynarodowych i polskich przepisach prawa lecz, odnosząc się do wspomnianych regulacji, stanowiły ich uzupełnienie. Tworzenie autonomicznego systemu standardów zawodowych, które obowiązywałyby tylko polskich rzeczoznawców majątkowych stoi w sprzeczności z ideą integracji rynków nieruchomości europejskich”.

Znakomita większość rzeczoznawców majątkowych uważa, że standardy są niezwykle potrzebne w pracy, gdyż potrzebne są wytyczne, potrzebne są już opracowane i sprawdzone wzorce. Jednak istotnym jest, aby wytyczne te cechował stosunkowo duży stopień ogólności. Taką cechę posiadają Międzynarodowe Standardy Wyceny (MSW) opracowywane przez International Valuation Standards Committee (IVSC)

To właśnie MSW zawierają pomocne ogólne wytyczne, które sprawiają, iż nie są konieczne (poza zapisami prawa) sztywne gorsety nakładane na zawód rzeczoznawcy – zawód ekspercki, będący bardziej sztuką niż rzemiosłem. Rzeczoznawca majątkowy bazujący na MSW i nieograniczany nadmiernymi regulacjami prawnymi ma możliwość działania zgodnie ze swoją wiedzą, umiejętnościami i przede wszystkim zgodnie z prawami rynku.

Zwróćmy uwagę na to, iż rynek wciąż się zmienia, wciąż ewoluuje. Za tymi zmianami rynkowymi oraz za rozwojem zawodu, rozwojem praktyki nie nadążają zmiany w ustawodawstwie.

Popierając konieczność tworzenia i stosowania standardów należy położyć nacisk na to, aby standardy zawodowe zostały tak skonstruowane, żeby stanowiły pomocne narzędzie w pracy, a nie tak, żeby nakładały na rzeczoznawcę trudne, czy wręcz awykonalne, nieprzystające do realiów rynkowych obowiązki.

Przechodząc od ogółu do szczegółu, spróbujmy przyjrzeć się „standardowi bankowemu”, jako jedynemu jak dotąd uzgodnionemu z Ministerstwem Infrastruktury standardowi. Postaram się wyłuskać poszczególne wątpliwe zapisy i odnieść się do ich treści.

1.  Standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe i instytucje kredytowe.

W tym miejscu pojawia się wątpliwość, czy zapis ten oznacza, że każda nieruchomość bez względu na aktualny cel wyceny musi być wyceniona zgodnie z tym standardem, w sytuacji kiedy nie jesteśmy w stanie przewidzieć czy jakaś nieruchomość w przyszłości nie będzie obciążona.

Nie znajduję także w standardzie definicji „innego produktu” udzielanego przez banki, który wymagałby ustanowienia zabezpieczenia. Czy chodzi tu o dowolny produkt finansowy?

Przywołane w cytowanym powyżej zapisie „instytucje finansowe” to fundusze inwestycyjne, fundusze nieruchomościowe, ubezpieczyciele i inni. Budzi poważne wątpliwości, czy  omawiany standard powinien być stosowany w tak szerokim wachlarzu wycen i ich odbiorców.

1.2 Zasady niniejszego standardu mogą być stosowane odpowiednio również wówczas, gdy wycena nieruchomości wykonywana jest dla celu zabezpieczenia jakiegokolwiek zobowiązania istniejącego lub mającego zaistnieć w przyszłości pomiędzy dowolnymi podmiotami.

Wydaje się, że zapis ten dotyczy bliżej nie określonej przyszłości, bowiem jakiekolwiek zabezpieczenie między dowolnymi podmiotami mogące zaistnieć wpływa na obecny sposób wyceny. Zawsze występuje prawdopodobieństwo, że jakaś nieruchomość w przyszłości  może być zabezpieczeniem jakiegokolwiek zobowiązania. Czy rzeczoznawca powinien zostać prognostą doskonalszym od rzeszy instytutów badawczych, aby mógł przewidzieć wystąpienie lub nie wystąpienie zabezpieczenia na nieruchomości? Prognozowanie rzeczoznawcy dotyczyć także powinno podstawy, na jakiej można przewidzieć zobowiązanie mające zaistnieć w przyszłości pomiędzy dowolnymi podmiotami.

2.1 Ilekroć w niniejszy, standardzie używa się w szczególności takich pojęć jak: ……, należy przez to rozumieć pojęcia zdefiniowane w przepisach prawa oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe uzyskują moc obowiązującą z chwilą ich uzgodnienia przez właściwego ministra. Na tym tle powstaje wątpliwość, czy przytoczony powyżej zapis nakłada obowiązek stosowania standardów nieuzgodnionych i dodatkowo niesprecyzowanych (zatem wszelkich możliwych?). Mając powyższe na uwadze nasuwa się pytanie o zgodność tego zapisu standardu z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

2.2 Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa.( ….)

Niezmiernie trudno jest mi znaleźć odpowiedź na pytanie, w jaki sposób wartość rynkowa będąca wynikiem procesu wyceny, może być jednocześnie jej podstawą.

3 Ze względu na odmienne cele wyceny, operaty szacunkowe i inne opracowania sporządzane na potrzeby sprawozdań finansowych nie mogą być wykorzystywane dla zabezpieczenia wierzytelności.

W tym miejscu należy powrócić do omawianego wcześniej punktu 1.1 standardu, który niejako narzuca konieczność stosowania przedmiotowego standardu do wszelkich nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot zabezpieczenia. Lektura punktu 1.1. oraz punktu 3 pokazuje kolizje wewnątrz jednego i tego samego standardu.

4.1 Rzeczoznawca majątkowy powinien się odnieść do wymagań udostępnianych przez wierzycieli i w każdym przypadku, gdy nie będą one uwzględnione rzeczoznawca powinien odnotować to w operacie szacunkowym.

Przede wszystkim wymagania nie są przez wierzycieli udostępniane, a stawiane. To dość istotna różnica.

Nieuwzględnienie tych wymagań może być spowodowane (….) niezgodnością tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Podobnie jak przy punkcie 2.1. rodzi się pytanie: o jakie standardy zawodowe chodzi? Przypominam, iż do chwili obecnej obowiązuje (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami) tylko jeden standard – omawiany w niniejszym artykule.

Próba interpretacji tego punktu standardu nasuwa stwierdzenie, iż rzeczoznawca majątkowy spotyka się z koniecznością wystąpienia do danego podmiotu o sprecyzowanie wewnętrznych wymagań i z koniecznością dokonania analizy zgodności tych wymagań z obowiązującym prawem. Wymaganiami takimi może być przykładowo regulamin udzielania kredytów w bankach. Czynność sprawdzenia zgodności regulaminu banku z prawem wykracza poza kompetencje rzeczoznawcy majątkowego.

Ponadto zapis ten pociąga za sobą konieczność dołączenia do operatu oświadczenia wierzyciela o wskazaniu lub nie wskazaniu wewnętrznych jego wymagań, aby w przypadku ich braku uniknąć zarzutu o ich nieuwzględnieniu.

Z kolei dla potencjalnego kredytobiorcy ww. zapis może stanowić istotną niedogodność, gdyż uniemożliwia wykorzystanie przez niego jednego operatu w więcej niż w jednym banku.

4.2 Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy w nim ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.

W punkcie tym nie sprecyzowano o jakie wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu chodzi. Wymogi stawiane rzeczoznawcy mogą być dowolne (więc również niezgodne z prawem?), a w tym wymogi wynikające z przepisów prawa, sztuki wyceny lub inne.

Nie znajdujemy tu także definicji okoliczności ograniczających przydatność do zabezpieczenia. Powoduje to, że możliwą wydaje się sytuacja w której poznane okoliczności będą według jednej opinii ograniczały przydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności, ale według innej opinii rzeczoznawca majątkowy nie oceni ich jako ograniczających, a tym samym nie zostaną one ujawnione.

4.3 Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólna opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego

O ile samo wskazanie obszarów ryzyka na zasadzie ogólnej jest możliwe, to wskazanie „przewidywanych zmian” może stanowić jedynie przedmiot badań instytutów badawczych czy innych powołanych do tego instytucji. Czy jest to praca możliwa do wykonania przez indywidualnego rzeczoznawcę? Pokuszę się o stwierdzenie, iż standard stawia obowiązki niemożliwe do wykonania.

Druga część zdania natomiast nakłada na rzeczoznawcę obowiązek, aby  poznał ocenę danej nieruchomości przez bliżej nie sprecyzowanych inwestorów i na tej podstawie określił ryzyka dotyczące tej nieruchomości. A więc należy wytypować samodzielnie inwestorów, dokonać wśród nich badań (jakich i w jakim zakresie?) , zaś na ich podstawie rzeczoznawca ma określić jakie jest w związku z tymi opiniami (wynikami badań) ryzyko. W ten sposób rzeczoznawca nie koncentruje się na wartości, a zajmuje się tym, czym zajmują się zawodowo inne instytucje (w tym banki), czyli oceną ryzyka.

Na koniec ostatnia część zdania obliguje do określenia kierunku wpływu (rosnące – malejące) tych wcześniej wskazanych ryzyk na wartość nieruchomości w przyszłości. Przypomina to prognozowanie wartości, z którym próbują sobie poradzić mniej lub lepiej instytuty badawcze, ale jak wskazuje obecny kryzys na rynku nieruchomości, bez dobrych skutków.

4.4 (…) szczegółowa interpretacja i analiza ryzyka, o którym mowa w pkt. 4.3.( …) może być dla rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością …

Zapis p. 4.4 stoi w jawnej sprzeczności z zapisem punktu 4.3 gdzie mówi się o tym samym w kategorii obowiązku, ubranego w narzuconą z góry formę wykonania (załącznik). Czy analiza ryzyka jest zatem obowiązkiem czy tylko wskazaniem, co może zrobić autor operatu?

Jednocześnie w punkcie 4.3. nie znajdujemy sprecyzowanego zakresu czy też stopnia uszczegółowienia informacji, co mogłoby spowodować rozdzielenie wymagań opisanych w pkt. 4.4. i 4.3. Takie zapisy zestawione razem prowadzą do sprzecznej interpretacji i stanowią wzajemnie znoszące się wektory.

Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość  wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tę wartość.

W tym punkcie znajduję bardzo nieprecyzyjną definicję: „analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość”. Zdecydowanie wymaga to ponownego zdefiniowania.

5.1 (…) Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez wierzycieli, o których mowa w pkt. 4.1. o ile uregulowanie te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Zwróćmy uwagę także na to, iż punkt 5.1., dający możliwość stosowania wewnętrznych uregulowań, zgodnych z prawem, stosowanych przez wierzycieli, stoi w sprzeczności z wcześniej skomentowanym punktem 4.1., w którym odnajdujemy wyraźny nakaz stosowania tychże uregulowań.

Podobnie jak przy punkcie 4.1, tak i tu pojawia się wątpliwość – do kogo należy ocena zgodności wewnętrznych uregulowań z przepisami prawa.

Powyżej przytoczone  poszczególne punkty  Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności pokazują, jakim utrudnieniem w wycenie nieruchomości stało się uzgodnienie tegoż standardu i uczynienie zeń powszechnie obowiązującego prawa. Rzeczoznawca majątkowy obarczony został koniecznością wykonywania dodatkowych czynności leżących niejednokrotnie poza jego kompetencjami. Rzeczoznawca nie ma także jasności co do zakresu czynności, jakie powinien wykonać przy wycenie nieruchomości.

Należy zdawać sobie sprawę z tego, iż jakiekolwiek zmiany w omawianym standardzie, z racji jego uzgodnienia w trybie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustanowienia go prawem, są niezwykle trudne do dokonania. Do czasu wprowadzenia w nim jakichkolwiek zmian, standard ten obowiązuje wszystkich rzeczoznawców i uniemożliwia stosowanie innych sprawdzonych na świecie reguł wyceny, jakimi są przykładowo Międzynarodowe Standardy Wyceny.

Autorzy: Marta Górska, Joanna Nogal, Paweł Drelich.