Uwagi do „Projektu założeń projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych”

Warszawa, 2011-02-15

 

 

Pan

Piotr Styczeń

Podsekretarz Stanu

Ministerstwo Infrastruktury

W związku z pismem Pana Ministra z dnia 18 stycznia 2011r. (znak BN1b-L-OWOB/11.01.2011/4) pragnę zgłosić następujące uwagi do „Projektu założeń projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych”:

Celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowego rodzaju nieruchomości: obiektu budowlanego usytuowanego pod powierzchnią lub nad powierzchnią gruntu, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Podstawową przesłanką jest dążenie do stworzenia silnego, przenoszalnego prawa do określonej kategorii obiektów budowlanych i ustanawiania na nim zabezpieczenia wierzytelności bankowych. Proponowane rozwiązanie pozwoli na bardziej efektywne wykorzystanie nieruchomości, przykładowo umożliwi realizację zabudowy nad Trasą Łazienkowską oraz torami kolejowymi na terenie miast.

Należałoby rozważyć celowość zgłoszonej propozycji i sposób jej realizacji.

Po pierwsze, polskie prawo przewiduje trzy rodzaje nieruchomości: gruntowa (prawo własności i prawo użytkowania wieczystego), budynkowa, lokalowa. Każda z nich może być przedmiotem własności w części ułamkowej. Można również dokonać podziału nieruchomości quod usum, czyli zagwarantować poszczególnym współwłaścicielom prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości. Kolejną instytucją ułatwiającą korzystanie z nieruchomości jest służebność (gruntowa, osobista). Rozwiązania te, szczególnie współwłasność i podział quod usum, pozwalają w znacznym stopniu już teraz osiągać cele projektowanej ustawy. Inwestor może nabyć prawo do gruntu z zagwarantowanym prawem wyłączności korzystania z obiektu budowlanego, który wybuduje. Na prawie tym może być ustanowione zabezpieczenie wierzytelności bankowej.

Po drugie, Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego, działająca przy Ministrze Sprawiedliwości, przygotowała projekt ustawy przewidujący wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego pod nazwą „prawo zabudowy”. Rozwiązanie to jest zbieżne z celami założonymi w omawianym projekcie. Wskazane byłoby przeanalizowanie obu projektów.

Po trzecie, wiele z proponowanych rozwiązań ma szczególny charakter, co prowadzi do wniosku, że ustawa miałaby charakter tzw. „spec-ustawy”. Wydaje się, że utrzymanie spójności prawa regulującego kwestie nieruchomości jest istotną wartością, która powinna zostać zachowana także w przypadku wprowadzania nowych instytucji.

Po czwarte, proponowane rozwiązania w wielu przypadkach wymagają pogłębionej refleksji. Dotyczy to chociażby samej definicji obiektu budowlanego, której niespójność spowodowała wiele kontrowersji, oczekujących na rozstrzygnięcie przez Trybunał Konstytucyjny. Istotną kwestią są m.in. relacji między właścicielem i użytkownikiem wieczystym, szczególnie w przypadku, gdy ich stanowiska w sprawie ustanowienia prawa odrębnej własności obiektu budowlanego będą się różnić co do zasadności, bądź co do sposobu podziału wynagrodzenia za ustanowienie prawa. Należy ustalić zasady rozstrzygania sporów na tym tle – jakie sądy, w oparciu o jakie kryteria itp.

Reasumując, zgłoszony projekt wymaga dopracowania, uściślenia oraz współdziałania z Komisją Kodyfikacji Prawa Cywilnego, pracującą nad podobnym rozwiązaniem. Krajowa Izba Gospodarcza jest żywo zainteresowana problematyką nieruchomości i deklaruje udział w konsultowaniu projektu na kolejnych etapach procedury legislacyjnej.

Opracował:

Jan Łopato

(Przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości)