Uwagi do projektu zmiany rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, opublikowanego na stronie Ministerstwa Infrastruktury

Uwagi do zmian zaproponowanych przez Ministerstwo Infrastruktury

Uwaga do § 18:

W ust.3 słowa „uwzględniającą koszt” zastąpid słowami „pomniejszoną o koszty”.

Uzasadnienie: zapis stanie się jednoznaczny i bardziej zrozumiały. Słowo „uwzględniać” nie posiada jednoznacznej treści.

Uwaga do § 26:

W ust.1 po słowach „uzyskiwane za nieruchomości podobne na” dodad słowa: „innym rynku lokalnym,”.

Uzasadnienie: W przypadku większości rodzajów nieruchomości rynki mają charakter lokalny, a zakres rynku definiuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie przesłanek wymienionych w ustawie. Brak dostatecznej ilości transakcjami na danym rynku lokalnym powinien być w pierwszym rzędzie uzupełniony informacjami z innych, podobnych rynków lokalnych.

Warto zauważyć, że przepisy prawa nie definiują pojęć występujących w rozporządzeniu: „rynek lokalny”, „rynek regionalny”, „rynek krajowy”. O ile rynek krajowy w sposób oczywisty obejmuje cały kraj, to nie wiadomo, co w istocie oznaczają pojęcia „rynek lokalny” i „rynek regionalny”. Szczególnie to ostatnie pojęcie jest znaczeniowo niedookreślone.

Uwaga do § 28:

W ust.5 wykreślić słowa „z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”

Uzasadnienie: Zgodnie z art.73 ust.2: „Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.”

Ustalanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste nie leży w kompetencjach ani możliwościach rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art.73 ust.2 następuje to w toku rozbudowanej procedury administracyjnej, opisanej w art.78-81 ustawy.

Wykreślić proponowane, nowe ust.6 i 7.

Uzasadnienie: Nowe regulacje dotyczące art. 77 ust. 4, 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zostały dotychczas uchwalone. Po drugie, treść projektowanych ust.6 i 7 zawęża zasady określania wartości nakładów, ustalone w § 35, co może utrudnić, a niekiedy uniemożliwić określenie nakładów, o których mowa w art.77 ust.4 i 5 ustawy. Po trzecie, sposób określanie wartości udziału w nakładach jest oczywisty, nie wymaga regulacji prawnej.

Uwaga do § 34:

Wykreślić proponowany, nowy ust.6.

Uzasadnienie: takie, jak uzasadnienie wykreślenia § 28 ust.6 i 7.

Uwaga do § 35:

Wykreślić proponowany, nowy ust.7 o treści: 7. Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione w przyszłości, a ich zakres rzeczowy został ustalony.

Uzasadnienie: Przepis zbędny. Nie jest konieczny, aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać nakłady, które zostaną poniesione w przyszłości. Natomiast zasady określania nakładów, ponoszonych w dowolnych okresach, określa § 35 ust.1-5. Podkreślić należy, że rzeczoznawca majątkowy nie jest organem administracji publicznej, a zatem może wykonywać czynności, których prawo nie zabrania, a nie wyłącznie te, na które prawo zezwala.

Uwaga do § 36:

Wykreślić w całości § 36 w proponowanym brzmieniu.

Uzasadnienie: treść przepisu jest bezprzedmiotowa. Zasady wyceny nieruchomości w związku z koniecznością ustalenia wysokości odszkodowania zostały określone wyczerpująco w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w szczególności w art.128, 130, 134, 135, z uwzględnieniem art.154.

Proponowany § 36 nie wnosi nic nowego. Przepisy rozporządzenia nie mogą być sprzeczne z przepisami ustaw.

Uwaga do § 37:

Wykreślić w całości § 37 w proponowanym brzmieniu.

Uzasadnienie: treść przepisu jest bezprzedmiotowa, wykreślenie § 36 czyni zbędnym § 37.

Uwaga do § 40:

Wykreslić proponowany, nowy ust.4 w brzmieniu: „4. Przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w art. 148 ust. 4 ustawy, stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.”

Uzasadnienie: Proponowane wcześniej wykreślenie § 28 ust. 6 czyni bezprzedmiotowym § 40 ust.4.

Uwaga do § 56:

Ust.2 nadać następujące brzmienie: „2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazid w zaokrągleniu do setek złotych, tysięcy złotych, dziesiątek tysięcy złotych lub setek tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.”

Uzasadnienie: Wynik oszacowania wartości nieruchomości powinien być zaokrąglany do poziomu istotności. Poziom zaokrąglenia zależy od kwoty oszacowanej. Przy małej kwocie właściwym zaokrągleniem może być 100 zł, a przy bardzo dużej 10.000 zł, a bywa że i 100.000 zł .

Pozostałe uwagi i propozycje

Uwaga do § 5:

Wykreślić ust.2, który brzmi: „2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.”

Uzasadnienie: proponowane przez MI wykreślenie z § 5 ust.1 słów lub sprzedaż w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2., powoduje bezzasadność ust.2. Jeśli nawet uznamy przetarg za „szczególne warunki zawarcia transakcji”, to nie ma podstaw, aby potraktować go wyjątkowo – poprzez określenie górnej granicy odbiegania ceny przetargowej od cen przeciętnych. Przetarg nie stanowi przypadku wyjątkowego, dlatego powinna obowiązywać ogólna reguła ustalona w ust.1, czyli cena przetargowa nie powinna być źródłem informacji o transakcjach, gdy „rażąco odbiega od cen przeciętnych”.

Uwaga do § 34:

Wykreślić ust.3, który brzmi: „3. Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nieuwzględnia się wartości budynków i innych urządzeń, o których mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Rodzaje tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny.”

Uzasadnienie: Po pierwsze jest sprzeczny z art.88 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Jeżeli jednostka organizacyjna poniosła nakłady na wybudowanie budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, położonych na nieruchomości oddanej w trwały zarząd, wartości tych nakładów nie uwzględnia się w cenie nieruchomości będącej podstawą do ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku nabycia budynków i innych urządzeń w trybie, o którym mowa w art. 17.

Po drugie, jest zbędny, także w odniesieniu do zdania drugiego. O zakresie rzeczowym nakładów nie może, co oczywiste, rozstrzygać rzeczoznawca majątkowy, lecz zamawiający wycenę. Tak oczywista kwestia nie wymaga regulacji prawnej.

Uwaga do § 35:

Wykreślić ust.6 w całości oraz w ust.4 wykreślić słowa „jako przedmiotu prawa własności”

Uzasadnienie: poprawka nie zmienia treści przepisu, a jedynie go skraca. W ust.4 jest mowa o wartości gruntu. Jest oczywiste, że grunt może być przedmiotem prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego. Nie ma konieczności umieszczania tej informacji w treści przepisu.